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过去的一周，长租公寓经历了从“众人吹捧”到“黯然陨落”的过程：

8月初，水木论坛网友发布了一则帖子，称“自如”、“蛋壳”哄抬房租。

→8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、

相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求不得利用融资恶性竞争抢占房源，

哄抬租金，扰乱市场。→8月19日，我爱我家副总炮轰长租公寓，称长租公寓爆仓比P2P爆雷更厉害。

→随后，微信朋友圈出现一篇10万转发量的文章：

《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快（紫竹张）》，直指长租公寓非法集资。

→一天后，房东东公寓学院创办人发布《长租公寓比贩毒来钱快，你凭什么相信？》，回怼紫竹张，建议各方保持理智与冷静。

小编认为，在民愤尚未平息之时，对长租公寓给予妖魔化，蹭热点，贩卖焦虑有哗众取宠的嫌疑，

通过偷换概念让普罗大众对长租公寓心生恐惧也未免对这项新生产业过于苛刻。

其实，任何新兴的商业模式，纵其法律关系错综复杂，均是由若干简单的法律关系组成：

1.在房源获取端，长租公寓按资产轻重分为重资产型与轻资产型，重资产型为运营商通过自建、

收购等方式获取并持有房源，对应房地产开发阶段及并购过程中相应的法律关系，

如：建设工程、房屋买卖合同法律关系，建设用地使用权产生的法律关系、基于转让房地产项目的股权转让法律关系；

轻资产型则是运营商通过长期租赁或受托管理等方式获取房源再转租，对应房屋租赁合同或委托合同法律关系。

2.在房屋租赁端，长租公寓运营商与承租人签署租赁合同，建立租赁法律关系，

另外，运营商引入资本杠杆的，通常采用“专项计划+信托”、

“权益类REITs”等方式发行资产证券化产品，在该等安排下：

（1）承租人除了与运营商签署租赁合同外，还与放款人签署贷款合同；

（2）运营商则与资产计划的管理方、资金监管方等签署与资产证券化相关的合同；

（3）为控制产品风险，通常产品增信措施包括：结构化分层、标的物业租金收入及权利维持费对优先级的超额覆盖、

评级下调承诺、差额支付承诺、保证金安排、优先级资产支持证券退出的开放退出及流动性支持、

项目公司股权和债权及标的物业的优先收购权及标的物业抵押等。

为此，小编特意以“自如”、“蛋壳”、“魔方”、“新派公寓”、“红璞公寓”、

“番薯公寓”等关键词在“无讼/案例”搜索各长租公寓运营商出现的纠纷，

并从已公开的民事案件裁判文书中选取几案，试说明长租公寓区别于普通租赁的特殊风险：

    案例1 北京京汇小额贷款有限公司与孙继红小额借款合同纠纷（自如）

原告北京京汇小额贷款有限公司（以下简称“原告”）与案外人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）

签署了《“自如白条”合作协议》，约定：原告为符合条件的借款人（即承租人）提供“白条”产品，

借款人承租链家公司的房屋时可依据本协议就房租或服务费向原告申请贷款。

被告孙继红于2015年10月13日使用“自如白条”向链家公司承租房屋一套，约定租金4590元/月，租期一年。

为此，被告孙继红支付了首期款9409.5元，其余租金53014.5元由原告出借给被告并直接支付给链家公司。

2015年12月17日，被告与链家公司解除《房屋租赁合同》。2015年12月21日，链家公司向原告退款47200.5元。

截至2016年1月18日，被告孙继红尚欠原告贷款5814元未还，经原告屡次催收未果，遂起诉至法院。

法院认为，原被告签订“自如白条”协议，系双方真实意思表示，未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。

原告已按照约定向被告提供贷款53014.5元并直接支付给链家公司，但被告与链家公司解除合同且链家公司向原告退款47200.5元后，

被告孙继红仍欠原告贷款本金5814元未偿还，故原告京汇贷款公司要求被告孙继红支付贷款本金5814元的诉讼请求，存在事实和法律依据。

法院依照《中华人民共和国合同法》第107条、第196条之规定，判决：被告孙继红于判决生效后十日内向原告支付贷款本金5814元。

评析：房没了、贷款还在。案发2015年，彼时“自如”还没有从“链家”剥离，也尚未发行ABS产品，但历史总是惊人的相似，

近日广被诟病的模式早在几年前就已经出现端倪——租赁合同的解除不影响贷款合同效力

——只不过现行模式通过ABS产品结构的搭建（双SPV，破产隔离），通过增信措施的叠加，

运营商和ABS的投资者得到了保护，风险敞口则暴露在了承租一方，特别是当贷款合同的签订简化为APP上的“同意采用贷款方式支付”时……

    案例2  刘庆与北京艾斯家科技有限公司房屋租赁合同纠纷（番薯公寓）

原告刘庆与被告北京艾斯家科技有限公司（以下简称“艾斯家公司”）签订《番薯公寓房屋租赁合同》，

为期一年，原告按月度向“58月付”平台支付当月房屋租金，并向被告支付第一月房租及押金。

后原被告在租赁期间发生纠纷，原告单方解除租赁合同，

“58月付”向被告艾斯家公司收取了提前解除合同应支付的违约金以及预期房租滞纳金。

原告诉至法院，要求被告退还押金，支付解除租赁合同违约金，返还服务费，

支付精神损失费、物质损失（开锁损失、车费、诉讼费、饭费、因为出庭旷工造成的误工费）费。

法院认为，从提交证据看，原告与被告就是否解除合同已达成合意，应视为双方协商一致解除合同，

被告应向原告退还押金；同时，因原告未及时告知被告其搬离涉案房屋时间，

导致被告在“58月付”产生的违约金理应由原告负担，该部分费用应在原告交纳的押金中扣除。

被告主张的其他费用，因其未提交相应证据证明，故本院无法予以抵扣，原告的其他诉讼请求无法律及事实依据本院亦无法支持。

评析：在引入杠杆后，随着不同运营商选择的不同运营模式，

承租人所签署的《房屋租赁合同》及《贷款合同》的关系在审判环境下有不同的认定：

案例1中认为二者相互独立，因此，租赁合同解除不影响贷款合同的效力；

案例2则更倾向于建立租赁合同与贷款合同之间的联系，即租赁合同的提前解除可能会导致运营方对资金方的兑付责任，

另一方面，若提前解除是由于承租人导致的，运营商可以就兑付收到的损失向承租人主张返还。

    案例3  郑旭花与北京自如友家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷（自如）

2012年7月26日，原被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告委托被告代理出租原告位于北京市昌平区天通苑某房屋，

委托出租期限为2012年8月5日至2013年8月4日，每月租金5833元，每三个月支付一次。

如被告不按期支付租金，每逾期一日加收日房租的一倍为滞纳金。

租期届满之后，被告仍继续占用涉案房屋，并拒绝支付最后一期租金。

原告遂起诉至法院，要求被告腾房、支付房租及违约金，法院支持了原告的上述诉讼请求。

评析：案例3很简单，但是暴露出来的问题是长租公寓的运营商作为“二房东”引发的租期错配和资金流动性风险，

即虽然运营商与出租方签署的代理合同已到期，但运营商与承租人签署的租赁合同尚未到期。

这种情况下，出租方起诉运营商可以得到法院支持，但执行判决却并不见得顺利，承租人不一定会配合腾房，

若选择了贷款支付房租方式则更加不会配合，即使承租人愿意腾房，运营商将面临的是向承租人承担提前

解除租赁合同的违约金风险及向资金方承担兑付的风险，这便是所谓的长租公寓“爆雷”。

综上，至少从目前公开裁判文书来看，长租公寓涉及纠纷大多与传统租赁相同，

其作为一种年轻的商业模式与历史悠久的“二房东”业务并没有决定性的差别。

任何商业模式都有其固有的风险，任何创业形态也有其不稳定因素。

如果说有什么特殊之处，就是消费金融介入后，承租人对于选择贷款支付的风险估计不足，

长租公寓的资金流动性风险被放大了，也不乏产生了一些别有用心之人利用业态进行集资引发了长租公寓的道德风险。

那么，对于这类特殊性风险：作为出租人，应当更关注资产的安全及运营商的资信；作为承租人，

务必关注上层租约的期限、贷款支付的风险及运营方提前要求退租所能获得的赔偿；

作为资本运作方和监管方，则应当考虑如何控制和预防流动性风险和道德风险。